Коронавирус форс-мажор аренда

За последние три дня этот вопрос выбился в топ самых популярных вопросов от наших клиентов. Постараемся ответить кратко и дать вам самую полезную информацию.

Имейте в виду, что мы даём ответ исключительно на основании норм закона. У вас в договоре аренды может присутствовать формулировка, которая лично для вас в корни изменит ситуацию и возможный порядок действий. Поэтому будьте предельно внимательны и лучше проконсультируйтесь с юристом, прежде чем начинать писать уведомления другой стороне. А действовать сейчас стоит оперативно.

Обновления информации в статье на 01.04.2020 г. можно найти в конце статьи. Мы стараемся следить за ситуацией и давать вам самую актуальную информацию.

Коронавирус – форс-мажор по договору аренды? Мне можно не платить за помещение?

Начнём с главного заблуждения, с которым мы столкнулись. Наличие в мире пандемии коронавируса само по себе не значит, что вы можете просто перестать платить за аренду. Даже если терпите значительные убытки. Даже если сейчас финансовый кризис.

По закону и текущей судебной практике отсутствие у вас денежных средств, убытки, финансовые кризисы и неплатёжеспособность ваших должников не считаются форс-мажором.

(п. 3 ст. 401 ГК РФ, «Положение о порядке свидетельствования Торгово-промышленной палатой Российской Федерации обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор)», приложение к постановлению Правления ТПП РФ от 23.12.2015 № 173-14)

Коронавирус форс-мажор аренда помещений

Однако не спешите горевать. Одно дело, когда вы просто терпите убытки, потому что клиентов стало меньше. Другое, когда вы физически не можете пользоваться арендованным коммерческим помещением, поскольку по указу органов муниципальной власти на некоторое время все ТРЦ, магазины и развлекательные площадки сейчас просто-напросто закрыты.

Ведь в такой ситуации вы готовы пользоваться своим офисом, но не можете этого сделать физически. При таких обстоятельствах вполне вероятно, что текущие акты органов государственной и муниципальной власти судебная практика в перспективе признает форс-мажором. И даже не для вас, а для арендодателя. Ведь именно он будет вынужден прекратить предоставление вам права пользования помещения. А вы в свою очередь в таком случае вполне законно сможете за такой период не платить.

Аналогичную позицию высказала на своём сайте и Торгово-промышленная палата РФ (см. ответ на последний вопрос).

Ура! Значит, всё-таки из-за коронавируса можно не платить аренду? Ну хотя бы временно.

Не совсем так. Самого факта форс-мажора недостаточно для того, чтобы перестать исполнять свои обязательства по договору просто так. Необходимо:

  1. направить арендодателю уведомление со своей позицией по данному вопросу и предложить провести переговоры о соответствующем изменении условий договора;
  2. обосновать, что именно в вашем случае исполнение договора ввиду изданных актов муниципальной власти стало невозможным. И приложить доказательства (например, распечатать текст указа мэра Москвы).

А ещё очень важно помнить, что форс-мажор не освобождает от обязательств раз и навсегда без последствий. Он лишь даёт отсрочку. Когда форс-мажор закончится, арендодатель всё ещё будет должен предоставить вам помещение в пользование (на тот период, в течение которого доступ туда был закрыт), а вы – оплатить ему аренду за такое предоставление.

Поэтому сейчас вы можете направить ему уведомление о форс-мажоре, где предложите подписать соглашение об изменении условий первоначального договора. Этим соглашением вы можете, например, приостановить действие договора на период действия карантина в Москве.

А есть ещё варианты, как не платить аренду во время коронавируса? Ведь официальный карантин может и закончиться, но вот наши финансовые трудности не сразу…

Не единым форс-мажором жив бизнес, как говорится. Большинству наших клиентов при размышлениях о том, а платить ли аренду при коронавирусе, пришёл в голову именно форс-мажор. И это понятно. Однако любой опытный юрист скажет вам, что форс мажор – далеко не единственная юридическая конструкция, которая поможет вам в текущих обстоятельствах. Мы расскажем о нескольких других перспективных, на наш взгляд, вариантах.

1. Кроме форс-мажора, отличным механизмом для изменения условий договора выступает ст. 451 ГК РФ. Она позволяет изменить или расторгнуть договор в тех случаях, когда существенно изменились обстоятельства, при которых договор заключался. Ведь если бы стороны договора могли предугадать такие изменения, они бы, возможно, вообще не стали заключать договор. Или заключили его на других условиях.

Например, если бы вы знали, что в мире будет коронавирус, то вообще не открыли бы бизнес в этом году. Или работали бы исключительно как онлайн-магазин. Или сразу привязали стоимость аренды в договоре к сумме выручки от магазина. А может, арендовали бы другое помещение, подешевле. Суть ясна.

Короче, чтобы можно было воспользоваться этой нормой, должны соблюдаться следующие аспекты:

  • в момент заключения договора стороны были уверены, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
  • изменение обстоятельств вызвано такими причинами, которые вы не смогли бы предотвратить, даже если бы очень старались;
  • исполнение договора без изменения создаст огромный дисбаланс интересов сторон в договоре. То есть то, что вы отдаёте по договору, не будет соответствовать тому, что получаете;
  • из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несёте вы.
Платить ли аренду при коронавирусе

Проверьте свой договор аренды. Нет ли там формулировки, которая говорит о том, что риски изменения обстоятельств лежат на вас? А договор подписывали до начала распространения заболеваний в мире? Из договора следует, что вы арендуете помещение для магазина / офиса, а не для склада? Тогда можно пробовать применить данную норму ГК РФ!

Конечно, не будьте уверены, что этот путь безупречен. На финансовые кризисы и инфляционные процессы действие ст. 451 ГК РФ не распространяется. Их судебная практика  не относит к существенному изменению обстоятельств, потому что это предпринимательские риски (постановление Президиума ВАС РФ от 07.08.2001 № 4876/01, постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767).

А непосредственно по поводу пандемии коронавируса сложившейся практики, конечно же, пока нет. Но со своей профессиональной точки зрения мы считаем данный механизм наиболее подходящим в текущей ситуации.

2. А ещё в ГК РФ есть ст. 417. Её многие юристы считают подходящей в сегодняшним событиям. Она говорит о том, что если обязательство не может быть исполнено из-за акта органов государственной власти и местного самоуправления, такое обязательство прекращается.

Если полагаться на эту статью, то даже писать никакого уведомления другой стороне не требуется. Поскольку сейчас по решению органов власти и местного самоуправления ТРЦ и магазины официально закрыты, обязательства сторон на период действия таких мер автоматически прекращаются.

В кодексе упомянуто, что стороны, понесшие убытки в результате правомерных действий властей, вправе требовать от них компенсации в случаях и порядке, определенных законом. Однако конкретного закона на данный случай пока что нет. Посмотрим, что нам скажут на этот счёт власти в текущей ситуации.

Коронавирус форс-мажор оплата аренды

В любом случае ст. 417 ГК РФ хороша. И всё-таки мы не рекомендуем полагаться исключительно на неё и просто переставать платить за аренду. И вот почему.

Во-первых, пока не совсем ясно, как именно она будет функционировать в отношении коронавируса. Напоминаем, практики нет. Во-вторых, вы можете просто испортить отношения с арендатором и потерять помещение, которое может оказаться ещё очень полезным после окончания карантина.

И как же при помощи всех этих статей ГК РФ не платить за аренду во время коронавируса?

Рассказываем порядок действий.

Закажите у юриста уведомление о существенном изменении обстоятельств. В нём будет изложено предложение изменить условия договора аренды.

Направьте такое уведомление арендодателю. Направлять нужно не только в электронном виде, но и на официальный адрес Почтой России. Отправляйте ценное письмо с описью вложения. В описи подробно пишите, что отправляете.

Примечение. Объясним, почему мы пишем «закажите у юриста», а не «составьте сами». Вопрос порядка изменения условий договора здесь не самый очевидный. Ст. 451 ГК РФ имеет сложную и многогранную практику применение и толкования. Лучше всего будет составить довольно подробный и «крепкий» документ со ссылками как на ст. 417, 451 ГК РФ и форс-мажор. Показать арендодателю, что у вас есть достаточно законных оснований не платить за аренду офиса в том периоде, в котором вы им пользоваться не можете.

В нашей команде есть опытные юристы, которые имеют опыт обширный работы с подобными вопросами и достаточно углубились в проблематику коронавируса ввиду последних событий. Мы будем рады качественно и оперативно вам помочь!

В идеале уведомление должно привести к подписанию с арендодателем дополнительного соглашения. В нём вы согласуете освобождение от оплаты на период карантина, а также, возможно, измените стоимость на первые месяцы после окончания пандемии (скидка, рассрочка и т.д.). Это будет идеальный расклад. Но чтобы он случился, ваше уведомление должно быть внушительным. Чтобы арендодатель задумался.

Конечно, здесь вам тоже никто не даст никаких гарантий, что условия договора будут исправлены на идеальные. Арендодатель может Вас послать. И тогда уже надо будет решать, стоит ли в вашей ситуации идти в суд и просить принудительного изменения / расторжения договора по ст. 451 ГК РФ или можно попробовать просто временно и безнаказанно перестать платить по ст. 417 ГК РФ.

Подводя итоги. Как не платить аренду из-за коронавируса?

Давайте резюмируем, чтобы не осталось вопросов.

Мы считаем, что самым лучшим вариантом сейчас будет направить уведомление своему контрагенту.

В этом уведомлении стоит сослаться на все статьи, о которых мы писали выше, а также на свежие указы о закрытии магазинов, нерабочей неделе в РФ и т.д. Так вы покажете, что у вас есть козыри в рукаве и куча оснований вполне законно не платить по договору. А в конце текста уведомления предложите обсудить изменение условий договора на такие, которые будут выгодны обеим сторонам.

Далее выходите на переговоры с арендодателем. Всё фиксируйте (ведите переписку по официальным электронным адресам). По итогам переговоров и реакции другой стороны сможете принять решение: кому платить, а с кем судиться.

Ситуация довольно нестандартная и неочевидная. Даже для юристов. Поэтому не рискуйте своими финансами, отношениями с контрагентами и репутацией. Найдите хорошего юриста, который будет грамотно поддерживать ваш бизнес в это непростое время. И будьте здоровы!

Примечание: в некоторых ситуациях наиболее удобным и правильным решением будет расторжение договора аренды. Но здесь универсальный совет дать невозможно. Всё зависит от конкретной ситуации и конкретного договора.

Новости по оплате аренды в коронавирус на 01 апреля 2020 г.

Коронавирус 2020: аренду можно не платить

Мы писали эту статью 29 марта. И уже с тех пор всё успело значительно измениться. Итак, какие же есть важные новости по интересующему нас вопросу.

Совет Федерации РФ принял в третьем чтении новый законопроект. Закон вступает в силу 01.04.2020 г. Теперь если вы обратитесь к арендодателю с просьбой об отсрочке аренды, он будет обязан в течение 30 дней заключить с вами дополнительное соглашение о такой отсрочке за 2020 год. Конечно, если договор аренды был заключён до того, как в Москве был введён режим повышенной готовности и все магазины и ТРЦ прикрыли. Требования к условиям и продолжительности отсрочки установит правительство.

А ещё вы уже стопроцентно получите право требовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью временно использовать имущество из-за решений региональных властей. Ведь сейчас у нас практически все общественные заведения принудительно закрыты.

Главное, чтобы из вашего договора очевидно следовало, что помещение вы арендовали именно для того, чтобы использовать его в качестве магазина / точки продаж / салона красоты / спортивного центра и т.д. То есть такого места, которое было закрыто по указанию властей на период карантина. Причинно-следственная связь между карантином и невозможностью пользоваться помещением в принципе должна быть очевидной.

(Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»)

Если у вас остались вопросы, пишите нам! Будем рады помочь.

Leave a Comment